In diesem Beitrag geht es darum, dass Schweizer Banken bei der Berechnung der Hypothekarbelehung die Fixkosten von Familien mit Kindern komplett ausser acht lassen. Das ist zwar fahrlässig, aber auch gut so. Denn wenn die Banken die Fixkosten von Familien mit Kindern einberechnen würden, dann gäbe es nur noch kinderlose Ehepaare, die sich ein Haus leisten könnten.
Schweizer Banken berechnen die Tragbarkeit von Hypotheken, in dem sie annehmen, dass maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens zur Finanzierung der Immobilie verwendet werden darf. Dabei rechnen sie mit einem maximalen Hypothekarzins von 5%. Es werden weiter 1% des Immobilienwerts als Nebenkosten und situativ Unterhalts- oder Renovationskosten angenommen (Referenz: Comparis Hypothekarrechner).
Konkret …
Lasst uns dies mal für eine fünfköpfige Familie rechnen. Die folgenden Angaben sind nicht echt, aber sie entsprechen plausibilisierbaren Schätzungen, bei denen sich etliche Mittelstandsfamilien in der Schweiz wiederfinden werden.
Meine Frau und ich arbeiten beim Bund und verdienen bei zwei 80% Arbeitspensen Netto je etwa 100’000 Fr. pro Jahr (Referenz: Lohntabelle des Bundes im Jahr 2026). Unser Haus hat ca. 1’000’000 Fr. gekostet. Unsere Hypothek beträgt 700’000 Fr. Wir haben also gut 70% des Immobilienwertes von der Bank belehnt und 30% selbst beigesteuert.
Die maximalen Immobilienkosten pro Jahr sollten bei uns also 1/3 des Einkommens, und folgedessen 66’000 Fr. pro Jahr, nicht übersteigen.
Folgende Tabelle zeigt die Immobilienkosten bei einer Hypothek von 700’000 Fr. und bei Hypothekarzinssätzen von 1% und 5%.
| Hypothekarzins | 1% | 5% |
| Jahreszins | 7’000 Fr. | 35’000 Fr. |
| Nebenkosten | 10’000 Fr. | 10’000 Fr. |
| Rückstellungen / Unterhalt * | 24’000 Fr. | 24’000 Fr. |
| Total Immobilienkosten | 41’000 Fr. | 69’000 Fr. |
Wie ihr seht sind wir bei maximal angenommenem 5% Hypothekarzins knapp über der Tragbarkeit unserer Hypothek. Wir haben die Hypothek trotzdem bekommen. Danke. Unsere Bank ignoriert ziemlich sicher die teuren Unterhaltkosten.
Soweit so gut…
Die Banken gehen davon aus, dass die restlichen 2/3 des jährlichen Einkommens, dh. 133’000 Fr., frei verfügbar sind, respektive zu einem grossen Teil für die Lebenserhaltungskosten sowie für Sun, Fun & nothing to do, und nicht für Fixkosten aufgewendet werden können.
Liebe Bank, dies mag für alleinstehende oder kinderlose Menschen zutreffen, aber wir haben mit drei Kindern tatsächlich Fixkosten in derselben Höhe wie die von Ihnen veranschlagten Immobilienkosten:
| Art | Kosten |
| Drittbetreuungskosten * | 50’000 Fr. |
| Krankenkassenkosten | 5’000 Fr. |
| Ausrüstung/Essen/Kleider/Ferien | 15’000 Fr. |
| Total pro Jahr | 70’000 Fr. |
Erstes Statement
Liebe Bank, wir hätten Sie gar nicht gebraucht, wenn wir keine Kinder gehabt hätten. Wir hätten das Haus einfach bar bezahlt und sie wären leer ausgegangen. Weitere 700’000 Fr. wären als DINKs (Double Income No Kids) innert 10 Jahren locker dringelegen. Bääh!
Habe ich jetzt damit gerade behauptet, dass die Banken ihr Geld mit Familien machen, die nicht genug Eigenkapital und gleichzeitig hohe Fixkosten haben? Hoffentlich nicht … es wäre böse!
Zweites Statement
Liebe Bank, mit drei Kindern sind nicht nur 1/3 des Einkommens für die Immobilie als Fixkosten reserviert, sondern gleich 2/3 des Einkommens sind weg. Die Familie überschreitet die von Ihnen berechnete Tragbarkeit in unserem Beispiel um satte 100%. Es bleiben für die Familie mit drei Kinder also genau noch 1/3 zum Bestreiten des Lebensunterhalts.
Falls Sie, liebe Bank, also zwei Kunden haben, die gleichviel verdienen: der eine sammelt leidenschaftlich Lamborghini und der andere setzt leidenschaftlich drei Kinder auf die Welt: welcher Kunde ist das kleinere Risiko für Sie als Bank?
Gut gerechnet. Verkaufen Sie ja kein Haus an die Familie, denn im Ernstfall können die Oldtimer für das Doppelte wieder verkauft werden. Es ist darum wirklich fahrlässig, dass Sie überhaupt noch Immobilien an Familien mit Kindern verkaufen. Denn diese haben wahrlich keine finanzielle Manövriermasse mehr, wenn sie an der Grenze zur Tragbarkeit angekommen sind.
Ich danke Ihnen deshalb, liebe Schweizer Banken, dass Sie bei Familien mit Kindern komplett falsch rechnen. Denn erzählen Sie es nicht weiter: wir als fünfköpfige Familie hätten uns ohne Ihren Rechenfehler nie ein Haus leisten können!
Ehrwürdigst
Ihr zufriedener Kunde